建行江蘇省分行：住房“以舊換新”新政下建行業(yè)務(wù)發(fā)展機遇分析

當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調整階段，商品住宅銷(xiāo)售規模同比持續下滑，房貸市場(chǎng)明顯萎縮，同業(yè)競爭激烈。為進(jìn)一步“化風(fēng)險+去庫存”，近期多城出臺住房“以舊換新”政策，刺激改善型住房需求入市。據不完全統計，截至2024 年6月10日，全國已有14個(gè)省份、超70城推出住房“以舊換新”政策，住房“以舊換新”已經(jīng)從開(kāi)發(fā)商和中介機構自發(fā)行為，升級為政府謀劃并主導的主流調控工具，政策內涵不斷豐富。

當前，我國樓市調控政策的著(zhù)力點(diǎn)已發(fā)生變化，從過(guò)去單純的放開(kāi)限購、限售的需求側提振，逐漸轉換到供需兩端同時(shí)發(fā)力。2024年4月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議明確提出，“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，暢通“以舊換新”，可以打通房屋“增存循環(huán)”，不僅能推動(dòng)庫存消化、盤(pán)活存量資產(chǎn)，還有助于化解新房市場(chǎng)交付風(fēng)險，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉型，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“以舊換新”新政下建行業(yè)務(wù)發(fā)展策略建議如下：

一是創(chuàng )新服務(wù)產(chǎn)品。為更好地做好“以舊換新”相關(guān)樓盤(pán)貸款服務(wù)工作，該行需積極作為，爭取項目合作，過(guò)程中堅持創(chuàng )新思維，在合規前提下借鑒兄弟行或過(guò)往類(lèi)似項目的經(jīng)驗和做法，創(chuàng )新服務(wù)產(chǎn)品，解決難題，推動(dòng)工作前進(jìn)。

針對“以舊換新”落地缺乏首付款支付流水問(wèn)題，無(wú)錫分行已創(chuàng )新提供“以舊換新”個(gè)人住房貸款產(chǎn)品服務(wù)予以解決，建議其他分行可借鑒推廣。解決辦法：與審批部門(mén)協(xié)商，創(chuàng )新調整部分貸款審核內容，包括審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出具的首付發(fā)票或收據、貸款客戶(hù)與政府平臺企業(yè)簽署的《以舊換新三方協(xié)議》和舊房過(guò)戶(hù)證明材料。具體做法上，客戶(hù)經(jīng)理通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記系統來(lái)核實(shí)貸款客戶(hù)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)情況，相關(guān)房產(chǎn)完成過(guò)戶(hù)后，可視為完成首付款的支付，隨后再按照正常個(gè)人住房貸款審批流程，為購房客戶(hù)提供新房貸款。

針對資金監管難度加大問(wèn)題，南京分行已通過(guò)創(chuàng )新優(yōu)化存量房資金監管系統功能予以解決，建議其他分行可借鑒推廣。解決辦法：該行依據現有資金監管功能，開(kāi)發(fā)特殊劃轉和對公劃轉功能，并將資金分流劃轉功能直接接入房產(chǎn)局系統。實(shí)現在資金存入環(huán)節，舊房出售資金可直接從對公賬戶(hù)轉入資金監管賬戶(hù)；在資金劃轉環(huán)節，由房產(chǎn)局通過(guò)系統操作，調用該行結算功能，直接將購房資金劃轉至預售房開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，剩余尾款系統自主結算，劃轉至購房人本人賬戶(hù)，從而實(shí)現對售房、購房的全流程資金管控，降低風(fēng)險。

二是降低交易費用。2023年以來(lái)，經(jīng)濟發(fā)展趨緩，市民剛需支付能力和市場(chǎng)預期均處疲弱態(tài)勢。在“以舊換新”落地實(shí)施過(guò)程中，該行可提供辦理二手房帶押過(guò)戶(hù)、商業(yè)貸款轉公積金貸款等配套產(chǎn)品服務(wù)，降低“以舊換新”交易費用，促進(jìn)并推動(dòng)“以舊換新”落地實(shí)施。

三是線(xiàn)上線(xiàn)下營(yíng)銷(xiāo)。住房“以舊換新”是該行在新形勢下實(shí)現個(gè)人住房貸款企穩增長(cháng)的一個(gè)重要契機。建議充分發(fā)揮該行公私聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢，加強線(xiàn)上線(xiàn)下融合宣傳營(yíng)銷(xiāo)，積極爭取項目合作機會(huì )，提升市場(chǎng)份額。

對于已推出“以舊換新”的地區，該行充分借助當地房交會(huì )、生活節加大找房節活動(dòng)宣傳，依托建行生活找房場(chǎng)景，深化G端、B端合作，在找房頻道推出“以舊換新”項目，打造以找房場(chǎng)景帶動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展的房貸經(jīng)營(yíng)新模式。線(xiàn)下，積極走訪(fǎng)對接市縣主管部門(mén)（市住建局、財政局等），支行對接區住建局、“以舊換新”項目樓盤(pán)等，營(yíng)銷(xiāo)摸排業(yè)務(wù)合作機會(huì )。

對于尚未推出“以舊換新”的地區，該行充分依托建行生活生態(tài)場(chǎng)景及客戶(hù)流量?jì)?yōu)勢，主動(dòng)承接購房惠民券，強化“要買(mǎi)房到建行”和“建行建設美好生活”的品牌形象，為后期可能的項目做好營(yíng)銷(xiāo)鋪墊。線(xiàn)下，關(guān)注客戶(hù)及同業(yè)動(dòng)向，做好日常維護、賬戶(hù)及資金承接工作。

四是發(fā)揮住房租賃戰略?xún)?yōu)勢。按照目前各地住房“以舊換新”實(shí)施辦法，“以舊換新”過(guò)程中，房企收購的舊房將大部分用于租賃，一些還將納入保障性租賃住房。作為唯一將住房租賃作為戰略推進(jìn)的國有大行，該行可充分發(fā)揮該項競爭優(yōu)勢，積極對接G端、B端，為其提供各項住房租賃產(chǎn)品和服務(wù)。

五是加強全流程風(fēng)險管控。貸前：嚴格落實(shí)樓盤(pán)準入要求，做好新建樓盤(pán)準入工作。貸款申報時(shí)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出具的首付發(fā)票或收據、貸款客戶(hù)與政府平臺企業(yè)簽署的《以舊換新三方協(xié)議》，明確“以舊換新”置換標的房屋信息，評估價(jià)格，跟蹤其產(chǎn)權過(guò)戶(hù)進(jìn)；貸中：嚴格落實(shí)抵押預告登記后發(fā)放個(gè)人住房貸款；貸后： 貸后監測人員應運用系統工具，對貸款存續期間的有關(guān)情況進(jìn)行持續監測，及時(shí)發(fā)現風(fēng)險信號，對貸款開(kāi)展檢查、催收，督導落實(shí)整改，提升貸款資產(chǎn)質(zhì)量。（季紅衛 莊湘霞 曹陽(yáng)）