新財觀(guān) | 把握“穩樓市”核心要義 詳解房地產(chǎn)新階段發(fā)力主要抓手

作者：嚴躍進(jìn)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)

新華財經(jīng)北京12月13日電 中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確2025年經(jīng)濟工作總體部署：高質(zhì)量完成“十四五”規劃目標任務(wù)，為實(shí)現“十五五”良好開(kāi)局打牢基礎。此次會(huì )議提及9項重點(diǎn)任務(wù)，將是2025年扎實(shí)推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手和工作方向。

具體來(lái)看，此次會(huì )議明確：有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統性風(fēng)險底線(xiàn)。持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎性制度。穩妥處置地方中小金融機構風(fēng)險。央地協(xié)同合力打擊非法金融活動(dòng)。

當前中央經(jīng)濟工作會(huì )議對房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展有諸多重要表述，各地應深入貫徹和認真學(xué)習。

一、深入把握穩住樓市的總體要求

此次會(huì )議強調“穩住樓市”導向，延續近期召開(kāi)的中央政治局會(huì )議精神，進(jìn)一步說(shuō)明2025年房地產(chǎn)工作要強調“穩”。該表述相比2023年中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，發(fā)生重要變化。其中，2023年主要從防范化解風(fēng)險角度進(jìn)行，并把房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險列為三大重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險之一。而2024年中央經(jīng)濟工作會(huì )議，則從“十四五”圓滿(mǎn)收官和“十五五”順利開(kāi)啟的角度進(jìn)行，把“穩樓市”上升到更高規格，也賦予了穩樓市在新一輪高質(zhì)量發(fā)展中的重要使命和歷史重任。

筆者認為，要結合2025年總體工作精神和部署，準確理解“穩樓市”的工作導向。整體來(lái)看，“穩樓市”提法，建立在2024年四季度房地產(chǎn)止跌回穩的積極有利形勢之上，這就要求各地在2025年要鞏固基礎、再接再厲、持續有為，更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展?！胺€樓市”意味著(zhù)2024年在防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險方面已取得積極成績(jì)。當前要在2024年持續有效防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的基礎上，進(jìn)一步做好2025年“穩住樓市”的系列工作。

同時(shí)，“穩樓市”應有更高的立意和視野，尤其是要在高質(zhì)量完成“十四五”工作和為“十五五”開(kāi)好局兩方面，積極培育健康穩定高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)力量?！胺€樓市”還要融入到2025年的系列政策框架中，尤其是要在積極有為的宏觀(guān)政策中找準定位、加緊落實(shí)和積極推進(jìn)。最后，“穩樓市”應有系統完備的工作路徑，既包括穩定購房在內的住房消費，也包括穩定企業(yè)投資、促進(jìn)存量消化等投資端工作，最終為內需釋放和提振創(chuàng )造更大的力量。

二、明確房地產(chǎn)防風(fēng)險的歷史使命

此次房地產(chǎn)的相關(guān)工作，被納入到“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”的范疇。政策明確，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統性風(fēng)險底線(xiàn)。這充分說(shuō)明在防風(fēng)險和促穩定方面，房地產(chǎn)相關(guān)工作具有重要性、迫切性和歷史使命性。

需要格外注意的是，當前已連續三年把房地產(chǎn)防風(fēng)險相關(guān)工作列為中央經(jīng)濟工作的會(huì )議議題。其中2022年中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險，提及了房地產(chǎn)。2023年明確持續有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，提及了房地產(chǎn)等三大領(lǐng)域風(fēng)險。2024年中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，再次提及房地產(chǎn)。從最近三年中央經(jīng)濟工作會(huì )議的表述來(lái)看，主題非常鮮明，即防范風(fēng)險要高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題?！胺康禺a(chǎn)風(fēng)險”是2025年房地產(chǎn)領(lǐng)域應重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵詞。各地在防范化解各類(lèi)風(fēng)險方面，要重視對房地產(chǎn)風(fēng)險化解的工作。

三、把握止跌回穩后的工作新部署

此次會(huì )議明確，持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。這里用了一個(gè)詞即“持續用力”。這就意味著(zhù)既要認識到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入到止跌回穩的新階段，也要理解當前止跌回穩還屬于初期階段，所以要持續用力。

當前此類(lèi)表述的含義是很清晰的，要求各地重視房地產(chǎn)止跌回穩的系列工作，把重心和精力都要聚焦起來(lái)，持續圍繞“止跌回穩”做好用力的系列工作。這也就意味著(zhù)各地在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩過(guò)程中，政策方面需持續研究、儲備和投放，進(jìn)而說(shuō)明2025年房地產(chǎn)相關(guān)政策將持續發(fā)力，購房等領(lǐng)域的政策將進(jìn)一步寬松和精準。另外，用力的同時(shí)，要具有持續的工作風(fēng)格。這就意味著(zhù)各地要持續關(guān)注后續市場(chǎng)走向，高度重視和追蹤房地產(chǎn)各階段的新特征和新問(wèn)題，要具有持續性、敏銳性和方向性，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩從初步階段進(jìn)入到全面和成熟階段。

四、牢牢把握城中村改造重要抓手

此次政策明確：加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。其意味著(zhù)城中村的工作地位、重要性和規格明顯拔高，尤其是要重點(diǎn)做好對住房需求潛力的挖掘。我們要牢牢把握2025年城中村改造這一重要的工作抓手。

對于城中村改造的判斷，根據2024年住建部等部委新聞發(fā)布會(huì )相關(guān)工作部署，城中村改造工作的重心和變化在于城市范圍的擴大，即從過(guò)去的重點(diǎn)城市擴大到各地級市（不包括縣），這也就意味著(zhù)2025年城中村改造的覆蓋面會(huì )持續擴大，其應該成為2025年促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的一項重要抓手。

根據歷史經(jīng)驗和實(shí)踐反饋，城中村改造在解決住房需求、改善居住條件、促進(jìn)固定資產(chǎn)投資等方面可以發(fā)揮非常積極和高效的作用。本輪城中村改造還有一個(gè)重要的特點(diǎn)，即除了傳統功能外，其也將通過(guò)城中村改造挖掘出更多的潛在有效需求，包括剛性和改善性需求，為房地產(chǎn)止跌回穩提供更大的市場(chǎng)需求支撐，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的更好發(fā)展。2024年下半年包括鄭州等地城中村改造帶動(dòng)房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的活躍，就是非常好的例子。

后續，城中村改造的系列支持工作將持續推進(jìn)，包括城中村專(zhuān)項借款、保障房再貸款、閑置土地專(zhuān)項債等，都可以更好助力城中村改造和系列工作推進(jìn)。近期上海青浦等地也積極開(kāi)展房票工作試點(diǎn)，這都意味著(zhù)城中村改造工具箱的工具充足，房票等應用程度也會(huì )提高，其對于加快城中村改造以及促進(jìn)新房庫存去化等都有積極作用。

五、落實(shí)好嚴控增量?jì)?yōu)化存量工作

此次政策明確，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。這即是對2024年提出的“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的最新工作部署。當前對于增量和存量之間的工作重心和定位有變化，總體上是源于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生的重大變化。尤其從存量用地、存量商辦項目、存量商品房等角度看，其不光面臨去庫存等問(wèn)題，同時(shí)也產(chǎn)生了新的金融風(fēng)險問(wèn)題。因此，嚴控增量和優(yōu)化存量，既是消化庫存的重要體現，也是防范風(fēng)險的重要抓手。

具體來(lái)看，此次涉及多種類(lèi)型土地和房屋的庫存去化。其中，此次明確盤(pán)活存量用地和商辦用地，也就意味著(zhù)后續各類(lèi)金融財政資源會(huì )加快導入。從土地屬性來(lái)看，將包括住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地和工業(yè)用地等類(lèi)型；從土地閑置的原因看，主要包括無(wú)力開(kāi)發(fā)、無(wú)意開(kāi)發(fā)等類(lèi)型。需要把握的一個(gè)重點(diǎn)方向是，對此類(lèi)土地的盤(pán)活，將很大程度上通過(guò)政府相關(guān)資金介入，尤其是存量土地收儲專(zhuān)項債資金。其功能在于，可以大批量、高效率地為房企消化存量土地發(fā)揮積極作用，也是房企2025年要重點(diǎn)把握的工作方向。

六、把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式的邏輯

此次政策明確，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎性制度。房地產(chǎn)發(fā)展新模式是當前非常重要的一項內容，其具有非常清晰和科學(xué)的演變邏輯。更是在“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”過(guò)程中要積極把握的方向。

觀(guān)察歷次中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，可以看出用詞和表述有新變化。其中，2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調“探索”，即探索新的發(fā)展模式；2022年則強調“過(guò)渡”，即推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡；2023年強調“加快”，即加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；到了2024年中央經(jīng)濟工作會(huì )議則強調“推動(dòng)”。從用詞表述上看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續調整和改革大潮中，對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的定位更加精準、路徑更加清晰、方向更加明確。這也就意味著(zhù)，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”已提了4年，每一年都有豐富的理論成果和創(chuàng )新模式，也真正把握了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的客觀(guān)規律。各地要特別重視房地產(chǎn)發(fā)展新模式的相關(guān)工作部署，用心把握用詞的重心變化，持續推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的建立，尤其是要對2025年一些重要基礎性制度和政策進(jìn)行較大力度的優(yōu)化、調整或制定。

目前，全國各地已經(jīng)有一些積極探索，即形成了具有示范性和標桿性的房地產(chǎn)發(fā)展新模式案例。比較典型的就是，各地已經(jīng)在深入落實(shí)好房子建設的“安全、舒適、綠色、智慧”理念上，持續優(yōu)化好房子建設。從2024年四季度各地的購地市場(chǎng)來(lái)看，很多房企已經(jīng)積極在探索建設第四代住宅項目，如增加架空層、拓寬陽(yáng)臺等建設。這都說(shuō)明各地深入落實(shí)好房子建設導向，持續做好高品質(zhì)住房建設。這就是房地產(chǎn)發(fā)展新模式推進(jìn)的具體案例。其他一些工作也在積極推進(jìn)，成為2025年房企轉型發(fā)展要牢牢把握的方向。

七、積極領(lǐng)會(huì )房地產(chǎn)其他相關(guān)政策

此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議，對于房地產(chǎn)各有關(guān)其他政策也有深入表述。

首先，關(guān)于專(zhuān)項債工作，此次政策明確，增加地方政府專(zhuān)項債券發(fā)行使用。該項工作的重點(diǎn)任務(wù)之一即收購閑置土地，尤其是房企無(wú)力開(kāi)發(fā)的土地。這對于2025年加快消化存量土地、優(yōu)化土地供求關(guān)系、促進(jìn)房企減負等都有積極作用。

其次，提出適時(shí)降準降息，該表述說(shuō)明2025年將有持續性的降息等操作。從房地產(chǎn)領(lǐng)域看，其對于房貸影響較大。對于新購住房來(lái)說(shuō)，后續購房的房貸成本進(jìn)一步降低，而對于已購房的居民家庭來(lái)說(shuō)，存量房貸成本也將進(jìn)一步下降。

再次，還提及以政府投資有效帶動(dòng)社會(huì )投資，該表述說(shuō)明，政府投資將成為2025年非常重要的一項工作。以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，目前各地收儲存量商品房做保障房（含公租房、保租房、安置房等）、收儲閑置土地做土地儲備等工作，都是政府投資的直接體現。后續此類(lèi)工作也將有效帶動(dòng)其他投資，發(fā)揮非常好的輻射效應。

同時(shí)，會(huì )議在大力實(shí)施城市更新方面，相關(guān)表述較2023年中央經(jīng)濟工作會(huì )議“實(shí)施城市更新行動(dòng)”有非常重要的變化，即強調“大力”，意味著(zhù)城市更新工作的重要性提高，也意味著(zhù)各地重視程度要提高，以更好和更有力的政策促進(jìn)城市更新的工作。

此外，會(huì )議還提及統籌推進(jìn)新型城鎮化和鄉村全面振興。此次政策說(shuō)明，新型城鎮化的工作會(huì )持續推進(jìn)。后續在戶(hù)籍政策、用地政策、產(chǎn)業(yè)政策、生態(tài)政策等方面，會(huì )持續發(fā)力，對于各城市高質(zhì)量發(fā)展和均衡發(fā)展等都有積極的作用。

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編輯：王菁

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