建行江蘇南通分行：應對房企破產(chǎn)的策略思考

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現新態(tài)勢，房企破產(chǎn)案件數量逐年遞增，本文將為銀行在此類(lèi)案件中盡可能減少債權損失提出建議。

一、房企破產(chǎn)案件中銀行維權途徑分析

在商品買(mǎi)賣(mài)及按揭業(yè)務(wù)中，購房者先與房企簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，二者再共同與貸款銀行簽訂借款（擔保）合同。一旦房企破產(chǎn)，其與商業(yè)銀行、購房人簽訂的多份合同即存在目的無(wú)法實(shí)現之可能，房企的階段性擔保義務(wù)、交房義務(wù)的履行都會(huì )受到影響。為維護合法權益，確保借貸資金安全，銀行應通過(guò)兩種途徑維權，且可以同時(shí)使用。

一是向破產(chǎn)管理人申報債權。房企之破產(chǎn)，對貸款銀行來(lái)說(shuō)即是銀行貸款的保證人破產(chǎn)。進(jìn)而商業(yè)銀行可在保證人被裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序后，向破產(chǎn)管理人申報債權。二是向法院提起訴訟。因房企是購房貸款的保證人，在此類(lèi)金融借款合同糾紛關(guān)系中為從債務(wù)人。根據《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二十一條等規定，房企破產(chǎn)后，銀行可以就該房企所擔保的貸款向破產(chǎn)案件受理法院起訴，要求確認相應擔保債權。

二、工作建議

（一）關(guān)注地方政策，落實(shí)抵押預告登記

在《民法典》第二百二十一條、《擔保制度司法解釋》第五十二條系統性完善抵押預告登記制度的背景下，銀行應針對抵押預告登記，時(shí)刻關(guān)注政策的最新動(dòng)向，妥善保護合法權利。

銀行可在具備抵押正式登記條件后，積極主動(dòng)的向購房人主張權利。假使抵押預告登記和正式登記無(wú)法無(wú)縫銜接，銀行就需要對購房人是否已辦妥房產(chǎn)產(chǎn)權證履行極高的注意義務(wù)，否則極有可能使得預告登記失效。另外，如抵押預告登記是在法院受理破產(chǎn)申請前一年內設立且債務(wù)沒(méi)有其他擔保，也不會(huì )被優(yōu)先保護。

（二）深度參與處置，加強與管理人溝通

雖然財產(chǎn)分配方案需要債權人會(huì )議和法院的最終確認，但不可否認的是，破產(chǎn)管理人因為在信息上存在的優(yōu)勢，對財產(chǎn)分配的影響力極大。

破產(chǎn)管理人由法院指定產(chǎn)生，多由律所擔任。銀行雖然無(wú)法參與選擇過(guò)程，但可以了解法院選拔程序，建議法院加強對破產(chǎn)管理人資質(zhì)的考核，也應當在破產(chǎn)全流程中加強與破產(chǎn)管理人溝通，盡可能的讓財產(chǎn)分配方案制定過(guò)程公開(kāi)、透明，力求提高破產(chǎn)案件處置效率。

（三）跟進(jìn)工程進(jìn)度，及時(shí)保全交付房產(chǎn)

房企進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，商品房擔保貸款合同的違約情形往往已經(jīng)具備，銀行可以選擇宣布貸款立即到期，要求借款人清償全部貸款本息，并要求確認對破產(chǎn)房企的擔保債權。

銀行應在放款前和放款后持續關(guān)注房企建設進(jìn)度，在事前對房企建設能力和交房可能性做好調研，及時(shí)向購房人陳述利害，協(xié)助其關(guān)注房產(chǎn)交付情況，鼓勵其在具備辦證條件后盡快辦理相關(guān)產(chǎn)權證明，同時(shí)應主動(dòng)向法院提出保全相關(guān)房產(chǎn)申請，避免抵押權落空。（王艷紅?江旻哲）