建行江蘇省分行：帶押過(guò)戶(hù)模式下發(fā)展二手房貸款業(yè)務(wù)的思考

“帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易新模式是指對存在抵押的房產(chǎn)要進(jìn)行交易的，賣(mài)房人無(wú)需先行結清貸款，即可實(shí)現抵押變更、轉移登記及新抵押設立。

在傳統二手房交易模式下，購房者辦理二手房交易過(guò)戶(hù)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽約后一般須由買(mǎi)方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過(guò)后，賣(mài)方必須先結清原銀行貸款，辦理抵押注銷(xiāo)登記，然后才可申請辦理二手房過(guò)戶(hù)的轉移登記和買(mǎi)方貸款的抵押登記，抵押登記完成后銀行放款，向賣(mài)方賬戶(hù)支付購房款?？梢?jiàn)傳統二手房交易模式主要有以下痛點(diǎn)：交易流程復雜、交易成本較高、交易風(fēng)險較大。

針對傳統二手房交易模式的痛點(diǎn)，鑒于法律層面對“帶押過(guò)戶(hù)”的政策支持，建行下發(fā)《關(guān)于推廣轉押貸綜合金融服務(wù)方案的通知》，創(chuàng )新推出“轉押貸”綜合金融服務(wù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“轉押貸”），旨在降低客戶(hù)交易成本，縮短交易時(shí)間，提高貸款辦理效率。

1.“轉押貸”內涵及基本流程?！稗D押貸”是指在我行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的借款人，因擬出售房產(chǎn)需要，無(wú)需結清原貸款，我行辦理原貸款項下抵押物的抵押變更手續，待該房產(chǎn)辦妥抵押轉移且過(guò)戶(hù)給購房人，并在辦妥購房人個(gè)人住房貸款抵押登記及貸款發(fā)放后，通過(guò)存量房交易資金監管托管方式，貸款經(jīng)辦行將原借款人收到的售房資金用于歸還原貸款并將余款轉入原借款人指定賬戶(hù)的業(yè)務(wù)?！稗D押貸”綜合金融服務(wù)具體包括：向售房人提供“轉押貸”服務(wù)；向購房人提供二手房貸款服務(wù)；向買(mǎi)賣(mài)雙方提供房屋交易資金監管服務(wù)，操作流程如下。

“轉押貸”綜合金融服務(wù)基本流程

2.“轉押貸”針對抵押權可能落空的防控措施。為了應對“帶押過(guò)戶(hù)”的風(fēng)險點(diǎn)，“轉押貸”綜合金融服務(wù)包括如下幾點(diǎn)措施，確保銀行資金安全。優(yōu)選客戶(hù)，確保風(fēng)險可控。加強監管，形成資金閉環(huán)。綜合評估，保證資金安全。

下一步，為做好“轉押貸”推廣工作，應從以下方向入手：

1. 優(yōu)化流程，提高轉押貸辦理效率

持續優(yōu)化資金監管結算系統，通過(guò)系統升級，提升新房貸資金歸還前手房貸的便利性，推動(dòng)“轉押貸”快速上量、形成規模。加強與當地公積金中心的對接和溝通，開(kāi)發(fā)支持公積金和商業(yè)組合貸款的轉押貸系統，推動(dòng)原“公積金和商業(yè)組合貸款”客戶(hù)也可獲得“轉押貸”服務(wù)。

2.加強宣傳，打開(kāi)獲客渠道

通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下多渠道宣傳推廣“轉押貸”產(chǎn)品，如發(fā)放宣傳折頁(yè)、網(wǎng)點(diǎn)電子屏推送、個(gè)貸中心布放海報等行內渠道開(kāi)展宣傳。

3.科技賦能，精準觸達客戶(hù)

G端打通與不動(dòng)產(chǎn)登記中心的系統對接，實(shí)現抵押物信息、貸款信息交互，實(shí)現線(xiàn)上化“轉押貸”辦理模式。B端加強與頭部中介機構合作，通過(guò)合作中介機構布放宣傳材料和中介經(jīng)紀人員主動(dòng)推介等方式進(jìn)行推廣，通過(guò)“智慧個(gè)貸”小程序申請二手房貸款且產(chǎn)品為轉押貸的，開(kāi)通綠色服務(wù)通道。C端通過(guò)大數據模型，通過(guò)客戶(hù)賬戶(hù)資金變動(dòng)、提前結清申請標識等判斷標準，精準識別有售房客戶(hù)需求的客戶(hù)，通過(guò)精準營(yíng)銷(xiāo)平臺和神算子平臺發(fā)送營(yíng)銷(xiāo)短信，推薦“轉押貸”產(chǎn)品，提升獲客成功率。

4.合規操作，防范各類(lèi)風(fēng)險

包括規范資金監管、加強資金流向監控、加強交易背景核實(shí)、加強全流程監督。（季紅衛?李祥?張靜?黃矗）

編輯：穆皓

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