滬市債券新語(yǔ) | 滬市REITs擴募加速推進(jìn) 為市場(chǎng)發(fā)展注入強勁動(dòng)能
擴募是REITs市場(chǎng)實(shí)現規模增長(cháng)的主要方式,也是REITs產(chǎn)品外延式增長(cháng)的重要途徑。海外成熟市場(chǎng)在經(jīng)歷了前期REITs產(chǎn)品數量的快速增長(cháng)后,整體趨于穩定,每年新增規模逐漸由新發(fā)產(chǎn)品數量轉變?yōu)榇媪慨a(chǎn)品的規模擴張。
新華財經(jīng)上海12月16日電(記者 楊溢仁)隨著(zhù)中國經(jīng)濟的持續發(fā)展和金融市場(chǎng)改革的不斷深化,公募REITs作為一種創(chuàng )新的投融資工具,正逐步展現出其強大的市場(chǎng)影響力和潛力。
擴募,作為REITs最具特色的發(fā)展路徑之一,正引領(lǐng)著(zhù)市場(chǎng)向更深層次、更寬領(lǐng)域邁進(jìn)。
2024年以來(lái),中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT的擴募申請已獲證監會(huì )、上交所受理;華夏北京保障房REIT擴募項目收到了上交所的反饋意見(jiàn);國泰君安東久新經(jīng)濟REIT及中金廈門(mén)安居REIT均已發(fā)布擴募公告,上交所REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)的發(fā)展新格局日漸成形。
REITs擴募勢在必行
縱觀(guān)海外,擴募是REITs市場(chǎng)實(shí)現規模增長(cháng)的主要方式,也是REITs產(chǎn)品外延式增長(cháng)的重要途徑。海外成熟市場(chǎng)在經(jīng)歷了前期REITs產(chǎn)品數量的快速增長(cháng)后,整體趨于穩定,每年新增規模逐漸由新發(fā)產(chǎn)品數量轉變?yōu)榇媪慨a(chǎn)品的規模擴張。
來(lái)自美國房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì )的數據顯示,2000年至2021年,美國REITs市場(chǎng)平均每年首發(fā)上市的規模約為21.93億美元,年平均增長(cháng)率為4.4%;年平均擴募增發(fā)規模約為251.89億美元,增長(cháng)率達14.7%。
毫無(wú)疑問(wèn),對于管理人而言,通過(guò)擴募適時(shí)收購物業(yè)資產(chǎn),不僅能擴大管理規模、提升基金業(yè)績(jì)表現、增加管理費收入,也能有效控制產(chǎn)品的總體負債率,從而提升基金的競爭力和投資者信心。
回顧這一年多的擴募歷史成績(jì),張江產(chǎn)業(yè)園通過(guò)擴募提升了底層資產(chǎn)的運營(yíng)效率和競爭力,有效地推動(dòng)了區域經(jīng)濟的轉型升級。擴募完成后,2023年華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的實(shí)際現金分派率較2022年有所提升。
此外,記者還關(guān)注到,截至2024年三季度,張江擴募項目——張潤大廈已從重要租戶(hù)變動(dòng)的影響中恢復過(guò)來(lái),目前出租率超90%,較去年同期顯著(zhù)提升。
再就中金普洛斯REIT來(lái)看,其通過(guò)擴募將底層資產(chǎn)擴大至10個(gè)倉儲物流園,高效服務(wù)生物醫藥、先進(jìn)制造、第三方物流、跨境電商等新經(jīng)濟行業(yè),有力地承載和支持了所在地區的民生和經(jīng)濟發(fā)展。擴募完成后,2023年中金普洛斯REIT每份基金的可供分配金額為0.18元,較2022年提升2.03%。
相關(guān)工作加速推進(jìn)
2024年以來(lái),滬市共有6單REITs發(fā)布了擴募公告,其中4單已獲受理。從行業(yè)分布來(lái)看,發(fā)布擴募公告的REITs項目涵蓋了產(chǎn)業(yè)園、清潔能源、保障房等多個(gè)領(lǐng)域。
記者關(guān)注到,在當前申報擴募的項目中,保障性租賃住房行業(yè)最為積極——在滬市推進(jìn)的擴募項目中,有3單為保障性租賃住房,分別為華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT。
舉例而言,華夏基金華潤有巢REIT作為上海市重要的保障性租賃住房REITs產(chǎn)品,此次的擬擴募資產(chǎn)為上海市閔行區的有巢馬橋項目。有巢住房租賃(深圳)有限公司戰略投資部負責人李伯喬向記者表示,華潤有巢的投資將聚焦于一線(xiàn)、強二線(xiàn)等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的可擴募資產(chǎn)。目前,華夏基金華潤有巢REIT的擴募申請也已經(jīng)被證監會(huì )、上交所受理。
記者還關(guān)注到,在各行業(yè)REITs擴募加速推進(jìn)的同時(shí),市場(chǎng)中涌現出了大類(lèi)行業(yè)資產(chǎn)混包等創(chuàng )新動(dòng)作。
據記者了解,作為全國首單標準廠(chǎng)房產(chǎn)業(yè)園區基礎設施REITs產(chǎn)品,國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT擴募創(chuàng )新推出了“工業(yè)廠(chǎng)房+研發(fā)辦公”的資產(chǎn)組合。本次擴募擬購入的康橋項目位于浦東新區張江科學(xué)城片區,是臨港產(chǎn)業(yè)導入張江科學(xué)城的“橋頭堡”。臨港集團的相關(guān)負責人表示,本次擴募是臨港集團“上市公司+公募REITs”雙輪驅動(dòng)的首次嘗試,也是上市公司層面積極踐行集團REITs戰略的重要舉措。向后看,上市公司將為國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT供給更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
雙輪驅動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展
近年來(lái),上交所作為我國公募REITs主要的上市場(chǎng)所,正不斷推動(dòng)完善擴募機制。目前,已上市項目形成了“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)格局,為REITs市場(chǎng)發(fā)展提供了強勁的內生動(dòng)力——支持已上市REITs持續擴展和整合具有區域、行業(yè)協(xié)同和互補的資產(chǎn),優(yōu)化資產(chǎn)組合,降低組合風(fēng)險、增厚投資回報,為市場(chǎng)穩健發(fā)展提供支撐。
同時(shí),上交所于擴募工作的推進(jìn)中也在持續關(guān)注投融資對接工作,旨在提升信息披露的透明度和規范性,督促各方優(yōu)化擴募方案設計,通過(guò)優(yōu)化決策流程、優(yōu)先認購安排等,平衡新老投資者利益,保障投資者合法權益。
除REITs擴募外,上交所還在REITs市場(chǎng)生態(tài)建設方面持續發(fā)力,引領(lǐng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。例如,堅持“好項目好待遇”理念,引導原始權益人深度參與REITs平臺建設,通過(guò)“激勵到人”激發(fā)運營(yíng)管理機構積極性,優(yōu)化制度規則提升信息披露針對性及有效性,“以誠相待”促進(jìn)市場(chǎng)投融雙方的協(xié)同發(fā)展。
上交所有關(guān)負責人表示,未來(lái)將繼續優(yōu)化擴募機制,持續引導基礎設施REITs提高規范運作水平、督促各參與方積極履職盡責,促進(jìn)基礎設施項目提升運營(yíng)質(zhì)效和投資者回報,形成“投融方互信、投融端協(xié)同、投融資暢通”的市場(chǎng)生態(tài),打造透明、規范、具有成長(cháng)性的REITs市場(chǎng)。
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編輯:王菁
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