滬市債券新語(yǔ) | 滬市REITs擴募加速推進(jìn) 為市場(chǎng)發(fā)展注入強勁動(dòng)能

新華財經(jīng)上海12月16日電（記者 楊溢仁）隨著(zhù)中國經(jīng)濟的持續發(fā)展和金融市場(chǎng)改革的不斷深化，公募REITs作為一種創(chuàng )新的投融資工具，正逐步展現出其強大的市場(chǎng)影響力和潛力。

擴募，作為REITs最具特色的發(fā)展路徑之一，正引領(lǐng)著(zhù)市場(chǎng)向更深層次、更寬領(lǐng)域邁進(jìn)。

2024年以來(lái)，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT的擴募申請已獲證監會(huì )、上交所受理；華夏北京保障房REIT擴募項目收到了上交所的反饋意見(jiàn)；國泰君安東久新經(jīng)濟REIT及中金廈門(mén)安居REIT均已發(fā)布擴募公告，上交所REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)的發(fā)展新格局日漸成形。

REITs擴募勢在必行

縱觀(guān)海外，擴募是REITs市場(chǎng)實(shí)現規模增長(cháng)的主要方式，也是REITs產(chǎn)品外延式增長(cháng)的重要途徑。海外成熟市場(chǎng)在經(jīng)歷了前期REITs產(chǎn)品數量的快速增長(cháng)后，整體趨于穩定，每年新增規模逐漸由新發(fā)產(chǎn)品數量轉變?yōu)榇媪慨a(chǎn)品的規模擴張。

來(lái)自美國房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì )的數據顯示，2000年至2021年，美國REITs市場(chǎng)平均每年首發(fā)上市的規模約為21.93億美元，年平均增長(cháng)率為4.4%；年平均擴募增發(fā)規模約為251.89億美元，增長(cháng)率達14.7%。

毫無(wú)疑問(wèn)，對于管理人而言，通過(guò)擴募適時(shí)收購物業(yè)資產(chǎn)，不僅能擴大管理規模、提升基金業(yè)績(jì)表現、增加管理費收入，也能有效控制產(chǎn)品的總體負債率，從而提升基金的競爭力和投資者信心。

回顧這一年多的擴募歷史成績(jì)，張江產(chǎn)業(yè)園通過(guò)擴募提升了底層資產(chǎn)的運營(yíng)效率和競爭力，有效地推動(dòng)了區域經(jīng)濟的轉型升級。擴募完成后，2023年華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的實(shí)際現金分派率較2022年有所提升。

此外，記者還關(guān)注到，截至2024年三季度，張江擴募項目——張潤大廈已從重要租戶(hù)變動(dòng)的影響中恢復過(guò)來(lái)，目前出租率超90%，較去年同期顯著(zhù)提升。

再就中金普洛斯REIT來(lái)看，其通過(guò)擴募將底層資產(chǎn)擴大至10個(gè)倉儲物流園，高效服務(wù)生物醫藥、先進(jìn)制造、第三方物流、跨境電商等新經(jīng)濟行業(yè)，有力地承載和支持了所在地區的民生和經(jīng)濟發(fā)展。擴募完成后，2023年中金普洛斯REIT每份基金的可供分配金額為0.18元，較2022年提升2.03%。

相關(guān)工作加速推進(jìn)

2024年以來(lái)，滬市共有6單REITs發(fā)布了擴募公告，其中4單已獲受理。從行業(yè)分布來(lái)看，發(fā)布擴募公告的REITs項目涵蓋了產(chǎn)業(yè)園、清潔能源、保障房等多個(gè)領(lǐng)域。

記者關(guān)注到，在當前申報擴募的項目中，保障性租賃住房行業(yè)最為積極——在滬市推進(jìn)的擴募項目中，有3單為保障性租賃住房，分別為華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT。

舉例而言，華夏基金華潤有巢REIT作為上海市重要的保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，此次的擬擴募資產(chǎn)為上海市閔行區的有巢馬橋項目。有巢住房租賃（深圳）有限公司戰略投資部負責人李伯喬向記者表示，華潤有巢的投資將聚焦于一線(xiàn)、強二線(xiàn)等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的可擴募資產(chǎn)。目前，華夏基金華潤有巢REIT的擴募申請也已經(jīng)被證監會(huì )、上交所受理。

記者還關(guān)注到，在各行業(yè)REITs擴募加速推進(jìn)的同時(shí)，市場(chǎng)中涌現出了大類(lèi)行業(yè)資產(chǎn)混包等創(chuàng )新動(dòng)作。

據記者了解，作為全國首單標準廠(chǎng)房產(chǎn)業(yè)園區基礎設施REITs產(chǎn)品，國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT擴募創(chuàng )新推出了“工業(yè)廠(chǎng)房+研發(fā)辦公”的資產(chǎn)組合。本次擴募擬購入的康橋項目位于浦東新區張江科學(xué)城片區，是臨港產(chǎn)業(yè)導入張江科學(xué)城的“橋頭堡”。臨港集團的相關(guān)負責人表示，本次擴募是臨港集團“上市公司+公募REITs”雙輪驅動(dòng)的首次嘗試，也是上市公司層面積極踐行集團REITs戰略的重要舉措。向后看，上市公司將為國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT供給更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

雙輪驅動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展

近年來(lái)，上交所作為我國公募REITs主要的上市場(chǎng)所，正不斷推動(dòng)完善擴募機制。目前，已上市項目形成了“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)格局，為REITs市場(chǎng)發(fā)展提供了強勁的內生動(dòng)力——支持已上市REITs持續擴展和整合具有區域、行業(yè)協(xié)同和互補的資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)組合，降低組合風(fēng)險、增厚投資回報，為市場(chǎng)穩健發(fā)展提供支撐。

同時(shí)，上交所于擴募工作的推進(jìn)中也在持續關(guān)注投融資對接工作，旨在提升信息披露的透明度和規范性，督促各方優(yōu)化擴募方案設計，通過(guò)優(yōu)化決策流程、優(yōu)先認購安排等，平衡新老投資者利益，保障投資者合法權益。

除REITs擴募外，上交所還在REITs市場(chǎng)生態(tài)建設方面持續發(fā)力，引領(lǐng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。例如，堅持“好項目好待遇”理念，引導原始權益人深度參與REITs平臺建設，通過(guò)“激勵到人”激發(fā)運營(yíng)管理機構積極性，優(yōu)化制度規則提升信息披露針對性及有效性，“以誠相待”促進(jìn)市場(chǎng)投融雙方的協(xié)同發(fā)展。

上交所有關(guān)負責人表示，未來(lái)將繼續優(yōu)化擴募機制，持續引導基礎設施REITs提高規范運作水平、督促各參與方積極履職盡責，促進(jìn)基礎設施項目提升運營(yíng)質(zhì)效和投資者回報，形成“投融方互信、投融端協(xié)同、投融資暢通”的市場(chǎng)生態(tài)，打造透明、規范、具有成長(cháng)性的REITs市場(chǎng)。

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編輯：王菁

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